A inspeção predial tem por objetivo avaliar as condições técnicas de uso e funcionalidade de uma edificação. A entrega da edificação deve ser seguida do planejamento de manutenção, afinal existe a necessidade de conservação e melhoria de todo e qualquer bem adquirido, sobretudo pela perda do desempenho em razão do tempo e uso. 

A manutenção de uma edificação pode ser preventiva ou corretiva, sendo a primeira opção a mais barata e eficiente pois é capaz de mitigar ou mesmo evitar o risco de um sinistro.

Recentemente, a Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT editou a Norma NBR 16747:2020, que se ocupa com a diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento voltados para a inspeção predial. 

Para a NBR 16747:2020, a inspeção predial é um processo que visa auxiliar na gestão da edificação e, quando realizada com periodicidade regular, contribui com a mitigação de riscos técnicos e econômicos associados à perda de desempenho. De acordo esta norma técnica, a periodicidade da inspeção predial deve se dar de acordo com as leis e regulamentos vigentes, bem como com a eventual recomendação do profissional da inspeção.

Estados e municípios podem legislar sobre a inspeção predial, no âmbito de suas competências (arts. 24 e 30 da Constituição Federal), de modo que, em São Luís, foi publicada a Lei nº 6.854/20, que dispõe sobre a obrigatoriedade de vistoria técnica, manutenção preventiva e periódica das edificações e equipamentos públicos ou privados.

Ainda que a legislação tenha surgido apenas nesses últimos anos, a inspeção predial, como exigência normativa, reforça o senso comum de sua importância para a segurança de todos. 

É uma conquista da sociedade maranhense que contribui para despertar entre as construtoras, incorporadoras, proprietários, responsáveis, profissionais e administradores, além das autoridades competentes, a cultura da prevenção de sinistros e desastres, através de atividades técnicas desenvolvidas por profissionais habilitados. 

A NBR 16747 quando trata das atribuições profissionais é precisa ao afirmar que a inspeção predial, devido ao seu caráter global, tem caráter multidisciplinar e pode demandar equipes de profissionais de diferentes formações. 

No âmbito do Estado, o Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Maranhão – CREA/MA tem um papel crucial na fiscalização do exercício profissional e das atividades das(os) engenheiras(os).

Neste sentido, o CREA/MA se destaca no esforço estatal, a par de outros conselhos de fiscalização profissional, de prevenir e reprimir práticas irregulares: exercício ilegal da profissão, faltas éticas ou má conduta profissional. 

Com planejamento da fiscalização, baseado no uso de moderno sistema de georreferenciamento, o CREA percorre o território maranhense vistoriando milhares de obras, instalações e serviços, observados critérios objetivos, tais como as características, natureza, complexidade e porte de cada edificação.

Ademais, os conselheiros do CREA/MA julgam mensamente centenas de autos de infração relacionados ao desempenho, por pessoas físicas e jurídicas, de atividades próprias de engenheiros, geólogos, geógrafos e meteorologistas registrados, aplicando-se penalidades, de acordo com a gravidade, que vão desde multas até o cancelamento definitivo do registro.   

Ciente de sua missão institucional o CREA/MA é responsável por ações que priorizam a prevenção, a qual, como dito antes, caracteriza a inspeção mais barata e eficiente. 

De forma pioneira, o CREA/MA elaborou e fez disponibilizar em seu site, para acesso do público, o Manual do Condomínio (https://www.creama.org.br/pagina/view/154), desenvolvido por um grupo de engenheiros. 

Outra ação desenvolvida pelo CREA/MA, que objetiva o fortalecimento da inspeção predial, se refere à criação da Comissão de Análise e Prevenção de Acidentes (CAPA), formada por engenheiros das diversas modalidades.

A CAPA é uma das duas únicas Comissões de Análise e Prevenção de Acidentes/Sinistros vinculadas aos CREAs, em todo o Brasil, que se ocupam com a fiscalização preventiva de edificações, em seus sistemas e subsistemas, elementos e componentes construtivos.

  A Lei Municipal nº 6.854/2020, portanto, veio em boa hora, quando se cogita da união de esforços tendentes a evitar sinistros causados pela má gestão de uma edificação, que não recebeu ou teve uma deficiente inspeção predial. 

O país tem viva a memória de casos escandalosos de exercício ilegal da engenharia, negligência, imprudência ou imperícia que envolveram a construção, manutenção ou reforma de edificações, sobretudo aquelas que comportam grande contingente de pessoas, a exemplo do Edifício Joelma, Palace II, shopping SP Market, Boite Kiss, etc. 

Uma das maneiras mais singelas de se defender dos riscos da falta ou deficiência da inspeção predial de uma edificação consiste na exigência da placa de obra ou serviço, devendo a placa ser visível e legível ao público, identificando o(s) autor(es) do projeto e do(s) responsável(is) pela execução do(s) trabalho(s) (art. 16 da Lei 5.194/66). 

Afinal de contas, aqui também é válida a sentença da sabedoria popular de que “é melhor prevenir que remediar”. 

 

Artigo feito em colaboração com Nagib Duailibe, Mestre em Ciência Jurídica / Coordenador da Comissão de Orçamento e Tomadas de Conta do CREA-MA.

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