Os contribuintes da capital maranhense que estão negociando a venda de imóveis vêm sendo prejudicados por uma alteração no cálculo e cobrança do Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis (ITBI).

Segundo entidades ligadas ao segmento da construção e venda de imóveis, como a Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Estado do Maranhão (Ademi-MA), Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci) Sindicato de Corretores de Imoveis (Sindimóveis ), entre outros, todo esse imbróglio criado pela Prefeitura de São Luís é decorrente de Projeto de Lei, enviado pelo Executivo municipal à Câmara Municipal, no dia 28 de dezembro de 2017, com a finalidade de instituir um novo código tributário municipal, o qual foi aprovado.

E dentre as controversas modificações realizadas pelo Município, por meio do novo código tributário municipal, está o inconstitucional/ilegal desvirtuamento feito no ITBI, possibilitando à prefeitura “proceder ao lançamento” do imposto por meio eletrônico; criar uma “Comissão Permanente de Avaliação”, com membros indicados mediante Decreto do Poder Executivo; e mudança da base de cálculo do imposto, passando de valor venal de transação para valor de mercado fixado em estimativa realizada por essa comissão.

Partindo do pressuposto de que um contribuinte tenha realizado uma transação imobiliária no valor de R$ 100 mil, tendo todos os elementos de prova que demonstrem ser esse o valor efetivamente negociado (contrato) e pago (comprovante de transferência etc.) pelo comprador ao vendedor. Não há dúvidas, portanto, que esse é o valor real de transação, o valor de mercado (mutuamente aceito por partes independentes e que originou o negócio jurídico).

Mas o que vem ocorrendo é que o Município tem ignorado o valor declarado, e de forma prévia o vem desconsiderando, com a emissão de Documento de Arrecadação Municipal (“DAM”) em valor diverso - e superior - segundo a “estimativa” da região, que fora fixada pela Comissão Permanente de Avaliação com base num banco de dados software ITBI-geo. “Há casos em que o valor arbitrado pelo Município é dez vezes maior”, observa o advogado da Ademi/MA, Guilherme Henrique Guimarães Oliveira. “Isso significa que ou o contribuinte paga ou perde negócio”, complementou.

Sociedade prejudicada

Para o presidente da Ademi/MA, Cláudio Calzavara, esse problema criado pela prefeitura, especialmente pela Secretaria Municipal da Fazenda, atingem não somente os empresários do setor imobiliário, mas toda a sociedade. “Tem muito cliente que quer fazer um financiamento, mas desiste quando é informado do valor do ITBI”, disse.

Além de casos em que o proprietário do imóvel o quita, mas quan­do vai fazer a transferência do bem, acaba não fazendo, por verificar o quanto o valor do ITBI é elevado.

Ao desistir, no caso da incorporação imobiliária, prejudica todos os atores envolvidos, entre eles, o consumidor que vislumbra ter a casa própria, o trabalhador da construção civil, o empreendedor e inclusive a prefeitura que deixa de arrecadar o imposto corretamente devido, ou seja, um desestímulo a mais para um setor que ainda não conseguiu se recuperar da retração sofrida nos últimos cinco anos.

O diretor de Comercialização de Imóveis e Politicas Habitacionais da Ademi-MA, Giovanni Bohana, ressaltou que a questão afeta também a declaração do Imposto de Renda. “Imagine uma situação em que se pagou R$ 100.000,00 por um terreno e a prefeitura o avalia em R$ 400.000,00, para efeito de cobrança do ITBI, como vou justificar para a Receita Federal a diferença dos R$ 300.000,00?”.

Mas o que mais chama atenção nessa questão, segundo o presidente da Ademi/MA, é a Semfaz afirmar que foram realizadas 200 mil visitas de avaliação in loco em imóveis de São Luís. “Isso significa que durante todo o mandato do atual prefeito, por volta de 6 anos, isto é, 2.190 dias, teríamos uma média de 91 vistorias diárias, considerando todos os dias, de domingo a domingo ininterruptamente. Seria importante que a prefeitura disponibilizasse ao contribuinte, em beneficio da transparência dos atos públicos, o detalhamento do conteúdo desse trabalho”, colocou Cláudio Calzavara.

Comissão de Avaliação

Outro ponto refere-se à Comissão Permanente de Avaliação, na qual o Município não disponibiliza os currículos dos seus membros, de modo que venha assegurar o atendimento à lei federal 5.194/1966, que regula o exercício das profissões de engenheiro, arquiteto e engenheiro agrônomo.

Somente esses profissionais estariam aptos a emitir laudos de avaliação de imóveis e deveriam compor a Comissão Permanente de Avaliação instituída pela Prefeitura de São Luís, através do Decreto Nº 50.625, de 4 de abril de 2019. E como a Semfaz não disponibilizou os currículos dos membros da comissão, a Ademi/MA conseguiu identificar apenas um, o qual é engenheiro, em consulta ao banco de dados do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (Crea/MA) e do Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Maranhão (CAU/MA).

Desse modo, sem a eventual presença de profissionais habilitados e assegurados em lei federal, a Ademi/MA entende pela nulidade das avaliações de imóveis já efetuadas por essa comissão para efeito de cobrança do ITBI.

Por tudo isso, a Ademi-MA, ajuizou uma ação civil coletiva, a qual estar em curso na vara de Interesses Difusos e Coletivos (processo no. 0821749-23.2019.8.10.0001). A ação foi interposta após reiteradamente a entidade se dispor a estabelecer um diálogo com a Secretaria Municipal da Fazenda (Semfaz) para encontrar uma solução para o problema, sem sucesso, posto que o órgão púbico não teria mostrado interesse.

A ação visa requerer, liminarmente, a suspensão do procedimento de lançamento adotado pela Semfaz, impelindo-a a aceitar os valores declarados nos documentos de escrituração de compra e venda pelos contribuintes, sem prejuízo de ulterior fiscalização e revisão de lançamento tributário pelo órgão, nos termos dos artigos 148 e 149 do Código Tributário Nacional (CTN).

O outro lado

Em resposta aos questionamentos, a Secretaria Municipal da Fazenda (Semfaz) informa:

1 - De acordo com o Art. 377 do CTM, “a base de cálculo do imposto é o valor de mercado dos bens ou direitos transmitidos”. Por isso, a alíquota de 2% do ITBI é aplicada sobre o valor de mercado, encontrado por avaliação homologada por auditor fiscal à época da transmissão. Não necessariamente o valor de mercado coincide com o valor da compra e venda, podendo variar para maior ou para menor.

2 - Inicialmente, informa-se que a base imobiliária da Prefeitura é uma só, e é utilizada tanto para fins de lançamento do ITBI como de IPTU, apenas os parâmetros dos cálculos são distintos, por determinações legais. Assim, a Prefeitura de São Luís, realizou, nos anos de 2015 e 2016, processo de saneamento de seu cadastro imobiliário, onde foi feito levantamento de características dos imóveis e atualização da base de dados.

Durante esse processo, foram realizadas 200 mil visitas in loco, por meio de equipe especializada, de empresa terceirizada, que foi contratada exatamente para colher dados que pudessem subsidiar o saneamento do cadastro. Cita-se ainda do trabalho desenvolvido o sobrevoos para imageamento próprio por satélite de toda a cidade; pesquisas de mercado; históricos de compra e venda, de acordo com a localização e estrutura do imóvel; levantamento de informações de infraestrutura e serviços públicos em mais de 34 mil faces de quadras; utilização da modelagem das equações de regressão (nos casos de terreno); modelagem da tabela CUB (nos casos de imóveis construídos), dentre demais critérios.

É importante frisar que a ferramenta ITBI Geo, que utiliza as informações constantes do cadastro imobiliário, foi desenvolvida para auxiliar no processo de lançamento do valor do imposto e não determina o valor de avaliação do imóvel, que se dá por meio de homologação da presidente da comissão, que é auditora fiscal, a quem compete por prerrogativa tal competência.

3- A Comissão Permanente de Avaliação é composta por cinco membros, todos servidores do Munícipio, sendo uma Auditora Fiscal e quatro técnicos, três com formação em Engenharia Civil e um com formação em Engenharia Elétrica.

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