SÃO LUÍS - O Centro Histórico de São Luís vive uma situação que vem sendo denunciada por empresários e moradores: a região está perdendo valor econômico, fluxo de pessoas e capacidade de atrair novos investimentos. A situação volta ao debate neste mês de setembro, em que a Ilha do Amor completa 414 anos, a serem celebrados na próxima terça-feira (8).
O problema não é recente, mas vem se acentuando diante de uma combinação de fatores que transformaram profundamente a dinâmica comercial da capital. A abertura dos grandes shopping centers, como o Tropical Shopping, o São Luís Shopping e o Shopping da Ilha, alterou o comportamento do consumidor e deslocou parte significativa do comércio para outras áreas da cidade. A isso se somou o crescimento das vendas pela internet, que atingiu especialmente o comércio varejista tradicional.
A dificuldade vai além da concorrência comercial. Falta população residente, faltam serviços básicos e atividades capazes de manter a região movimentada durante toda a semana. O crescimento da ocupação de imóveis por secretarias e órgãos públicos, embora mantenha prédios em funcionamento durante os dias úteis, não representa, segundo empresários, uma política de revitalização econômica. As pessoas circulam durante o expediente, mas deixam a área ao final do dia, e esse fluxo é minguado aos fins de semana. O resultado é uma área que, em muitos momentos, permanece praticamente vazia.
Desvalorização atingiu níveis preocupantes
Empresários que mantêm negócios na região afirmam que a desvalorização dos imóveis históricos já atingiu níveis preocupantes, um problema que permanece assim há pelo menos dez anos. A desvalorização é gritante: segundo relatos, casarões que deveriam custar cerca de R$ 2 milhões estão sendo ofertados no mercado por apenas R$ 400 mil. A queda nos preços é apontada como reflexo direto da perda de atratividade econômica.
“Quanto menor o movimento e maior a dificuldade para manter uma atividade comercial, menor também passa a ser o interesse de investidores em adquirir ou recuperar imóveis na área. O problema precisa ser tratado como uma questão econômica e não apenas patrimonial. Preservar fachadas e prédios históricos, sem criar condições para que eles tenham utilização econômica e residencial, não é suficiente para garantir a sobrevivência da região”, diz o empresário Ricardo Fernandes, que tem empreendimentos na região.
Na mesma linha, o empresário Josué Costa defende que o poder público precisa estabelecer uma política específica para quem deseja investir no Centro Histórico. “O empresário que decide recuperar um imóvel histórico assume custos e dificuldades que não existem em outras áreas da cidade e, por isso, precisa encontrar mecanismos de compensação e incentivo”, afirma.
O empresário Miguel Veiga também chama atenção para a ausência de serviços essenciais e para a dificuldade de manter negócios no Centro Histórico. “É uma região que ainda não conseguiu recuperar sua capacidade de atrair moradores e consumidores. A lista de carências é extensa. Não há farmácias, pizzarias, caixas eletrônicos com funcionamento 24 horas e outros serviços que fazem parte da rotina de uma área comercial e residencial. Isso sem falar nos problemas de iluminação pública, segurança, saneamento básico e abastecimento de água”, diz Miguel Veiga.
Associação busca ‘salvar’ o Centro Histórico
Foi justamente diante desse cenário que empresários da região começaram a se mobilizar de maneira mais organizada. Com o anúncio da abertura de um hotel na área, empreendedores se reuniram com o Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (Iphan/MA) e o Banco do Nordeste para discutir a participação da iniciativa privada no processo de revitalização.
A mobilização acabou dando origem à Associação dos Empresários do Centro Histórico, criada com a proposta de transformar as reclamações em ações concretas e dar maior voz a quem mantém negócios na região. A avaliação dos empresários é de que não basta o poder público anunciar programas de incentivo.
Uma das propostas discutidas pelos empresários é a criação de um balcão de negócios, reunindo iniciativa privada e o poder público. A ideia é criar um espaço permanente de diálogo, capaz de catalogar os imóveis que integram o patrimônio estadual e federal, identificar oportunidades de investimento e discutir soluções específicas para cada área.
O objetivo também seria evitar que o Centro Histórico se transforme predominantemente em um conjunto de prédios ocupados por secretarias e órgãos públicos, funcionando durante a semana e perdendo sua movimentação nos fins de semana. A iniciativa privada quer participar das decisões e ter acesso às informações sobre imóveis, incentivos, linhas de financiamento e possibilidades de ocupação.
Na avaliação dos empreendedores, a recuperação econômica da região exige medidas específicas. Entre as propostas estão a redução da carga tributária local para empresas instaladas no Centro Histórico, a simplificação dos procedimentos para aprovação de novos projetos, a criação de linhas de crédito específicas para aquisição e reforma de imóveis históricos e a oferta de assessoramento técnico para empresários interessados em investir.
Outra necessidade apontada é a ampliação das parcerias público-privadas. A preservação de uma área histórica dessa dimensão não pode depender exclusivamente do poder público, mas também não pode ser transferida integralmente para a iniciativa privada.
Um problema para o turismo
A crise econômica do Centro Histórico atinge diretamente o turismo. Hotéis e pousadas se tornaram mais escassos na região, reduzindo a capacidade de manter turistas hospedados no próprio Centro. Isso significa menos circulação de visitantes, menos consumo em restaurantes, bares, lojas, espaços culturais e serviços. Uma área histórica vazia perde não apenas dinheiro, mas também vitalidade.
O turista que visita São Luís precisa encontrar no Centro Histórico uma experiência completa: hospedagem, gastronomia, comércio, cultura, entretenimento e serviços. Quando essas opções desaparecem, o visitante permanece menos tempo na área e movimenta menos a economia local.
A falta de moradores é considerada um dos principais gargalos. Sem população residente, os estabelecimentos comerciais passam a depender quase exclusivamente do público que trabalha ou visita a região. Quando chega o fim de semana, a movimentação cai drasticamente. É justamente nesse intervalo que iniciativas privadas e eventos pontuais tentam preencher o vazio.
A Feirinha São Luís, realizada aos domingos, tornou-se um dos principais pólos de movimentação da região. No setor privado, eventos como o Samba da Formosa também vêm tentando levar público ao Centro Histórico e demonstram que ainda existe demanda quando são criadas atrações capazes de mobilizar pessoas. O problema, segundo os empresários, é que essas iniciativas não podem ser as únicas responsáveis pela sobrevivência econômica de uma área tão importante para a cidade.
“É preciso dar vida ao Centro Histórico, e os empresários têm um papel preponderante nesse processo. É necessário fomentar a economia e fortalecer o turismo, porque o turista quer ser bem atendido. Também precisamos fortalecer as manifestações culturais e todo esse contexto que envolve o Centro Histórico”, diz o superintendente do Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional no Maranhão (IPHAN/MA), Júnior Verde.
Verde informou que o Iphan/MA realizou uma reunião entre empresários e representantes do Banco do Nordeste para discutir financiamento de imóveis particulares. Cerca de 80% dos imóveis do Centro Histórico são da iniciativa privada e uma boa parte permanece fechada. Já existem empresários que buscaram recursos em bancos para realizar a restauração de seus imóveis.
“O Iphan dá todo o apoio à Associação dos Empresários do Centro Histórico porque entendemos que o poder público precisa ajudar a iniciativa privada a se fortalecer. Aliás, já foram aplicados cerca de R$ 64 milhões na restauração de imóveis do Centro Histórico”, informou.
Casas de eventos fecham as portas
O esvaziamento também pode ser observado no setor de entretenimento. Espaços que durante anos ajudaram a construir a vida noturna do Centro Histórico estão fechados ou colocados à venda. O prédio onde funcionava a Boate Candy está à venda. O imóvel que abrigava a Boate Observatório permanece fechado. O Solar das Flores também está fechado e à venda. O antigo prédio da casa noturna Chez Moi segue sem atividade.
A deterioração do Centro Histórico não é uma descoberta recente. Em 2024, uma reportagem publicada pelo Imirante já mostrava a indignação de empresários diante do agravamento da situação e servia como alerta ao poder público. Naquele momento, dados da Defesa Civil apontavam que 261 imóveis do Centro Histórico estavam em situação preocupante, sendo que 50 apresentavam risco iminente de desabamento. A reportagem também registrava o esvaziamento progressivo da região e a redução da oferta de restaurantes, bares, farmácias, pizzarias e estabelecimentos de entretenimento.
Os empresários também apontam que, até hoje, não existe um programa suficientemente forte para estimular a ocupação residencial dos imóveis históricos. A recuperação econômica do Centro passa necessariamente pela criação de uma população residente. Mais moradores significam demanda permanente por mercados, farmácias, restaurantes, serviços, lazer e comércio. “Sem isso, qualquer revitalização corre o risco de produzir apenas uma recuperação estética, sem sustentabilidade econômica”, frisa Ricardo Fernandes.
O problema se espalha pelas principais ruas comerciais. A Rua Grande, que durante décadas foi uma das principais referências do comércio de São Luís, perdeu estabelecimentos e já apresenta sinais de declínio. Situação semelhante é observada na Rua da Paz, Rua do Sol, Rua Afonso Pena e Rua de Santana, tradicionalmente conhecida pela concentração de lojas do comércio varejista de armarinhos.
“Estou com o Flor de Vinagreira há oito anos e o principal problema hoje é a segurança. Não há nenhuma barreira de triagem para as pessoas que chegam ao Centro Histórico. O Batalhão de Turismo não existe mais na região e o efetivo da segurança pública deixa o local cedo, por volta das 19h. A partir daí, o Centro fica praticamente largado. A Guarda Municipal ainda ajuda muito”, lamentou o empresário Francisco Neto, que tem empreendimentos na área.
Segundo ele, às sextas-feiras circulam entre 5 mil e 6 mil pessoas na região, mesmo sem a realização de eventos. “O índice de insegurança é muito grande. Também há pessoas que dormem pelas ruas, pedintes e pessoas em situação de vulnerabilidade. Há ainda problemas com a limpeza, com pessoas rasgando os cestos de lixo e deixando a área suja”, contou.
Para Francisco Neto, a iniciativa da Associação dos Empresários é ótima e o grupo está crescendo, com a chegada de muitos empreendedores. “Estamos muito felizes com isso. A nossa preocupação é estabelecer um diálogo com os poderes públicos para trazer de volta o batalhão de turismo, melhorar a limpeza e desenvolver um trabalho na área social para atender as pessoas em situação de vulnerabilidade”, complementou.
Para o diretor teatral e produtor cultural Josué Costa, que também tem empreendimento na área, o Centro Histórico, na mesma proporção em que apresenta um enorme potencial para o empreendedorismo comercial, artístico, educativo e turístico, também enfrenta o descaso e a falta de políticas públicas e privadas eficazes, com objetivos e ações de continuidade.
“Só conhece as verdadeiras carências desse conjunto arquitetônico quem o percorre e o conhece pelo avesso, em todos os horários do dia, e quem acompanha de perto toda a sua infraestrutura e suas reais necessidades. A Associação surge justamente da necessidade de unir empreendedores e visionários em torno de um diálogo permanente e do desenvolvimento de ações voltadas para o bem comum, contribuindo para o fortalecimento e a valorização do Centro Histórico”, disse.
Miguel Veiga, que tem empreendimentos na área, acrescenta que a maioria dos casarões do Centro Histórico remonta ao século XVIII e foi construída com materiais e técnicas que hoje sofrem com o tempo, as variações climáticas, a umidade e a ação de cupins. A falta de manutenção e de técnicas adequadas de restauração, na opinião dele, contribui para a deterioração de parte desse patrimônio.
“Além dos problemas estruturais, a região enfrenta abandono de imóveis, insegurança, assaltos, sujeira, descarte irregular de lixo e falta de manutenção de ruas e calçadas. O cenário afeta moradores, turistas e comerciantes, dificultando a permanência de empreendimentos e contribuindo para a perda de vitalidade econômica e social do Centro Histórico”, frisa Miguel Veiga.
Política de requalificação
O Governo do Maranhão informou que a política de requalificação do Centro Histórico inclui a recuperação e ocupação de imóveis, atração de investimentos privados e incentivo às atividades econômicas, culturais e turísticas. Entre as iniciativas estão o programa Nosso Centro, o Adote um Casarão e investimentos como os hotéis do grupo Vila Galé.
Sobre a situação dos imóveis, o Estado afirmou que o Corpo de Bombeiros e a Defesa Civil realizam vistorias e notificam os responsáveis quando são identificadas irregularidades. O mapeamento estadual aponta pelo menos 70 imóveis com algum nível de precariedade estrutural, sendo a manutenção de responsabilidade dos proprietários.
Políticas urbanísticas, tributárias e de recuperação
A Prefeitura de São Luís informou que mantém políticas urbanísticas, tributárias e de recuperação para estimular a ocupação e a valorização do Centro Histórico. Segundo o município, mais de R$ 152 milhões foram investidos nos últimos dez anos em recuperação de prédios e espaços públicos, equipamentos culturais e habitação de interesse social.
Entre as ações estão a restauração do Palacete da Rua Formosa, que deverá abrigar o Museu do Azulejo, e a requalificação do Complexo Trapiche Santo Ângelo. O município também disse que oferece incentivos fiscais, como isenção de IPTU para imóveis tombados e benefícios para empresas instaladas na Zona de Proteção Histórica.
Os levantamentos da Prefeitura apontam 857 edificações vazias, 189 terrenos sem ocupação e 325 imóveis em situação de risco ou precariedade. Em 2025, foram identificados ainda 62 imóveis abandonados. A Defesa Civil avaliou 876 casarões, sendo 69 considerados em situação crítica.
Para movimentar o Centro aos fins de semana, a Prefeitura destaca a Feirinha São Luís, realizada aos domingos, além da programação da Galeria Trapiche. Na segurança, a Guarda Municipal atua com patrulhamento a pé e motorizado e videomonitoramento.
Na iluminação pública, a Semosp informa ter mapeado 236 pontos que necessitam de intervenção, com serviços de reposição e recuperação de equipamentos já em andamento. O município atribui parte dos problemas a furtos e atos de vandalismo.
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